경매 배당순위를 알아보고 당해세 뜻에 대한 내용을 알아보겠습니다. 경매배당순위 소개 부분부터 상세히 설명하고, 당해세의 정의와 종류를 구체적인 예시와 함께 소개하겠습니다. 또한 최근 변경된 임차인 보증금 우선순위에 대해서도 자세히 설명드리겠습니다.
경매 배당순위와 당해세
부동산 경매나 공매 시에는 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 낙찰되기 때문에, 임대인과 임차인 모두에게 중요한 이슈입니다. 특히 임차인의 입장에서는 자신의 배당 순위를 정확히 알고 있어야만 손실을 최소화할 수 있습니다. 본 포스팅에서는 경매 배당순위와 당해세에 대해 자세히 알아보겠습니다.
경매 배당순위
경매 배당순위는 아래와 같이 0순위부터 5순위까지 총 6개 등급으로 구분됩니다.
0순위 – 경매 비용
경매 신청비용, 부동산 감정평가비용, 공고비용 등 실제 경매 집행을 위해 지출된 모든 비용들이 0순위입니다. 즉, 가장 먼저 이 비용들이 변제됩니다.
1순위 – 필요비 & 유익비
필요비는 해당 부동산의 가치를 유지·보전하기 위해 사용된 비용으로, 전기/수도설비 유지비, 난방비, 수리비 등이 이에 해당합니다.
유익비는 해당 부동산의 가치를 높이기 위해 투자된 비용인데, 인테리어 비용, 발코니 확장비, 마감재 교체비 등이 주를 이룹니다.
2순위 – 최우선변제권 & 임금채권
소액임차인의 경우 일정 금액의 보증금을 우선변제 받을 수 있는 최우선변제권이 주어지는데, 이는 2순위에 포함됩니다. 또한 사용자가 3개월 미만 임금이나 퇴직금을 체불한 경우, 이를 우선 변제받는 임금채권도 여기에 속합니다.
3순위 – 당해세
상속세, 증여세, 종부세 등의 국세와 재산세, 자동차세, 지방교육세 등의 지방세가 3순위 당해세에 해당합니다. 즉, 국가/지자체 세금을 먼저 변제하는 것이죠.
4순위 – 기타 채권
4순위에는 전세금, 은행의 근저당권, 세금(당해세 제외) 등의 기타 채권이 포함되며, 등기부등본상 접수일자 순서대로 배당을 받게 됩니다.
5순위 – 그 외 일반 채권
나머지 일반 채권들이 마지막으로 배당을 받는 5순위에 속합니다.
이상이 경매배당의 기본적인 순위 구조입니다.
당해세 뜻과 종류
그렇다면 당해세가 무엇일까요?
당해세는 해당연도 세법에 의거, 해당 부동산에 부과된 세금을 의미합니다.
즉 국가/지자체에서 해마다 부과하는 세금 중에서, 실제 그 해에 납부의무가 발생한 세금을 가리킵니다.
주요 당해세 종류는 아래와 같습니다.
- 국세 : 증여세, 상속세, 종합부동산세
- 지방세 : 재산세, 자동차세, 지방교육세
이 중에서 재산세가 대표적인 당해세로 꼽히는데, 매년 과세기준일(6월 1일) 기준으로 과세대상 및 세율이 결정되기 때문입니다.
상세 예시
예를 들어, 올해 3월에 A씨가 B씨에게 아파트를 증여했다면, 이 아파트에 대한 올해 증여세가 발생하는 당해세가 됩니다. 반면 작년에 증여세를 이미 납부했다면 당해세에 포함되지 않죠.
임차인 보증금 우선순위 변경
앞서 언급했듯이 임차인의 입장에서는 배당순위를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 특히 최근 임차인 보증금의 우선순위 관련 규정이 변경되어 주의가 필요한데, 자세한 내용은 아래와 같습니다.
2023년 4월 1일부터 임차인 확정일자가 당해세 법정 기일보다 빠르면, 임차인 보증금이 당해세에 우선하여 변제됩니다.
- 단, 확정일자보다 당해세 법정기일이 앞서는 경우에는 여전히 당해세가 우선 변제
- 계약 전에는 반드시 세금 납부 증명서를 확인할 것을 권장
따라서 앞으로는 임차인도 자신의 확정일자와 당해세 법정기일을 정확히 비교 확인함으로써, 보증금을 보다 안전하게 변제받을 수 있게 되었습니다.
마무리
이상으로 경매 배당순위와 당해세 뜻에 대해 다양한 예시와 함께 자세히 설명드렸습니다. 본인의 배당 순위를 정확히 확인하고 대비할 수 있도록 도움이 되었기를 바랍니다.